Selon plusieurs professionnels du secteur, beaucoup de personnes se retrouvent aujourd’hui exclues d’un emprunt immobilier. En cause : les plafonds calculés par la Banque de France. Le point sur le sujet avec Frédéric Ducourau.
Les seuils posent problème
Les professionnels dénoncent l’exclusion de beaucoup de personnes des prêts immobiliers à cause des taux d’usure établis par la Banque de France. A la base, ces derniers ont pour objectif d’éviter le surendettement et donc de protéger les consommateurs. Seulement voilà, ils écartent de fait de nombreux Français de l’emprunt immobilier. Lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier d’une durée de 10 à 20 ans, on parle d’un seuil d’usure de 2,6 %, en vigueur du 1er juillet au 30 septembre. Ce même seuil s’élève à 2,57 % pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus.
Le problème est que ces seuils excluent du crédit des ménages normalement considérés comme solvables. A ce propos, la directrice des études du réseau de courtage en crédit immobilier Empruntis explique : « Ce n’est plus seulement un problème qui résulte du coût de l’assurance emprunteur ou de l’âge. Des ménages complètement solvables, qui n’auraient eu aucune difficulté à obtenir un crédit il y a un an, comme des CSP+ (catégories socioprofessionnelles supérieurs) ou des jeunes, souffrent de refus de financement ». Par ailleurs, les taux d’usure inquiètent aussi les notaires. En effet, dans sa dernière note de conjoncture immobilière, le Conseil supérieur du notariat (CSN) déclare que « la marge pour obtenir un crédit immobilier se réduit […] de plus en plus ». Le CSN dit craindre un risque de « blocage du marché immobilier dans les prochains mois ».
Les taux d’emprunt immobilier augmentent
Une enquête de l’Observatoire Crédit Logement / CSA révèle que le taux d’emprunt immobilier s’établit désormais à 1,68 %, enregistrant une augmentation d’un demi-point par rapport au taux de décembre. Idem pour le rendement des obligations assimilables au trésor, qui ont aussi augmenté depuis la fin de l’année. Couplées à la réduction de l’écart entre les seuils d’usure, ces augmentations ont eu pour effet de limiter l’offre de crédit, toujours selon le CSN.
A partir de quel moment considère-t-on qu’un prêt est usuraire ? La réponse nous est donnée par le site de Bercy en ces termes : « Un prêt est considéré comme usuraire lorsque son taux annuel effectif global (TAEG, anciennement TEG) est supérieur au taux de l’usure ». Rappelons par ailleurs que le TAEG inclut plusieurs éléments, notamment le taux nominatif, les frais divers comme les honoraires du courtier de crédit, les primes d’assurance emprunteur… Cela dit, la directrice des études du réseau de courtage en crédit immobilier Empruntis trouve qu’il y a des choses à dire que les primes d’assurance emprunteur, arguant que « le marché de l’assurance-emprunteur s’est libéralisé, on peut changer d’assurance à tout moment ». Elle appelle enfin à une refonte de la méthode de calcul des taux d’usure pour réduire l’écart qui existe entre la prise en compte des taux et leur application.
