Vous songez à mettre en vente votre bien immobilier ? Vous ne savez pas si vous avez le droit de le vendre en tant que logement occupé ? Suivez ce guide de la vente d’un bien occupé signé Cosy Home !
Quel intérêt à vendre un logement occupé ?
Il est vrai que vendre un appartement occupé puisse souvent sembler moins attractif. En cause : une décote associée de l’ordre de 10 à 20 %, selon l’âge de l’occupant et la durée du bail. Pour autant, de l’avis de Cosy Home l’option n’en demeure pas moins intéressante, surtout pour les propriétaires en quête de liquidités rapides. Il faut toutefois savoir que dans le cadre légal actuel, il n’est pas possible de donner congé à un locataire en cours de bail, sauf à l’échéance du contrat de location, à condition que le propriétaire respecte scrupuleusement la procédure. Cela peut sembler paradoxal, mais cette situation peut être une véritable aubaine pour les propriétaires souhaitant vendre rapidement sans se lancer dans un processus de libération des lieux. La vente d’un logement occupé devient alors une alternative pertinente, surtout pour ceux qui viennent d’hériter d’un bien et ne désirent pas s’engager dans la gestion locative.
Vendre un logement occupé : les règles à connaître
Sans surprise, comme l’explique Cosy Home sur son site, la vente d’un logement occupé implique la maîtrise de certaines règles spécifiques, au premier rang desquelles le fait de prévenir le locataire de la mise en vente. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est de bon usage d’informer l’occupant pour maintenir une bonne relation, et surtout pour faciliter l’organisation des visites. En effet, le locataire est tenu de permettre l’accès à l’appartement pour les visites deux heures par jour durant les jours ouvrables.
Concernant le droit de préemption du locataire, dans la majorité des cas, il n’en bénéficie pas. Autrement dit, vous n’êtes pas obligé de lui proposer en premier l’achat de votre bien, bien que vous ayez la possibilité de le faire. Toutefois, il y a deux exceptions à cette règle : si c’est la première mise en vente suite à la division et la mise en copropriété du bâtiment, ou si vous vendez en une seule fois un immeuble de plus de 5 logements dans le but d’une vente à la découpe, à moins que l’acquéreur ne s’engage à poursuivre le bail pour une durée de six ans après la vente. Dans ces cas précis, vous devez offrir un droit de préemption à votre locataire.
Transmission du contrat de location au nouveau bailleur
La transmission du contrat de location au nouveau propriétaire se fait dans la continuité de la vente du bien immobilier occupé, impliquant plusieurs aspects. En premier lieu, il faut savoir que le contrat de location existant continue de s’appliquer avec le nouvel acquéreur, à la différence que le garant du locataire est libéré de ses obligations envers l’ancien bailleur à la vente du bien. Le nouveau propriétaire doit donc obtenir une nouvelle lettre de caution de la part du garant.
Par ailleurs, il revient au nouvel acquéreur de restituer la caution versée par le locataire à son entrée dans le logement. Bien que le transfert de cette somme de l’ancien au nouveau propriétaire ne soit pas une obligation légale, cette pratique est couramment observée pour faciliter la gestion du dépôt de garantie. Enfin, pensez à informer le locataire du changement de propriétaire. Généralement, cette notification est effectuée par le nouveau bailleur, qui doit remettre une attestation de propriété au locataire, document fourni par le notaire.
