Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) se trouvent face à une interdiction de mise en location. Cette mesure, prévue par la loi Climat et Résilience de 2021, vise à lutter contre les passoires thermiques. Mais concrètement, quelles sont les conséquences pour les bailleurs ?
Quels risques encourent-ils s’ils continuent de louer malgré tout ? Et dans quels cas peuvent-ils se trouver bloqués pour effectuer les travaux nécessaires ? Faisons le point avec Directe Location.
Plus de mise en location pour les logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location tout logement dont le DPE est classé G. Cette interdiction s’applique aussi bien aux nouveaux baux qu’aux reconductions de baux existants. Autrement dit, si un contrat de location arrive à échéance après cette date, il ne peut plus être renouvelé si le logement est toujours noté G.
Pourtant, si un locataire est déjà en place et n’a pas donné son préavis, le propriétaire peut continuer à louer jusqu’à la fin du bail actuel. Mais attention : dès que ce dernier arrive à son terme, la reconduction est interdite, sauf si des travaux de rénovation ont permis d’améliorer la classification énergétique.
En amont de cette interdiction, depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F et G n’avaient déjà plus le droit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. De même, toute révision de loyer en cours de bail était prohibée. Cette mesure visait à inciter les bailleurs à engager des travaux d’amélioration énergétique avant l’entrée en vigueur de l’interdiction totale.
Quels risques pour les propriétaires contrevenants ?
Malgré cette interdiction, certains propriétaires continuent de louer des logements classés G. Que risquent-ils concrètement ? Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la loi ne prévoit pas de sanction automatique. En réalité, tant que le locataire en place n’engage pas de recours judiciaire, le propriétaire n’est pas directement exposé à une amende ou à une sanction administrative.
Cependant, si le locataire décide de saisir le tribunal, il peut demander une réduction voire une suspension de loyer, le temps que les travaux nécessaires soient effectués pour améliorer la classification énergétique. Le juge peut alors exiger que le propriétaire procède aux rénovations pour sortir du classement G.
Il faut également prendre en compte la possibilité que certains locataires, bien informés de leurs droits, choisissent d’attaquer leur bailleur pour non-respect de la loi. Cette insécurité juridique pourrait pousser de nombreux propriétaires à envisager des travaux ou, en dernier recours, à vendre leur bien pour éviter des complications judiciaires.
Les travaux de rénovation : une solution pas toujours envisageable
Rénover un logement classé G pour améliorer sa performance énergétique peut représenter un investissement lourd. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime le coût moyen des travaux à environ 40 000 euros. Cette somme peut néanmoins varier en fonction de l’état du bien et des interventions nécessaires (isolation, remplacement de la chaudière, changement des fenêtres, etc.).
Dans certains cas, les propriétaires se heurtent à des obstacles techniques ou juridiques qui rendent la rénovation impossible. Par exemple, dans les copropriétés, il peut arriver que l’installation de chauffage collectif soit vétuste sans possibilité de remplacement, car les autres copropriétaires refusent de financer les travaux.
Une proposition de loi avait été envisagée pour accorder des dérogations aux propriétaires de logements classés G en copropriété, s’ils pouvaient prouver leur impossibilité de rénover. Cependant, cette initiative a été abandonnée après avoir été largement vidée de son contenu par l’Assemblée nationale. De ce fait, les juges disposent désormais d’une marge d’appréciation pour décider au cas par cas si le propriétaire peut être exempté de l’obligation de rénovation.
En attendant, les experts conseillent aux propriétaires concernés d’engager les travaux dès que possible, pour éviter de se retrouver dans une impasse juridique. Car si les logements F seront à leur tour interdits de location en 2028, suivis des E en 2034, la pression ne va cesser de s’accroître pour les bailleurs de biens énergivores.
