Sur 40 ans, les placements les plus rentables ne sont pas toujours ceux que l’on croit… L’étude 2025 de l’IEIF, attendue chaque année par les professionnels de la finance, offre un regard lucide sur les performances comparées des principales classes d’actifs depuis 1984. Verdict ? En dépit de crises majeures, de cycles économiques contrastés et d’un changement de paradigme sur les taux d’intérêt, l’immobilier s’impose comme un pilier de la diversification patrimoniale à long terme. Mais les écarts se creusent… Le point sur le sujet avec Stellium !
Le choc des classes d’actifs sur 5 ans : l’or flambe, l’immobilier se fragmente
Pandémie, inflation galopante, tensions géopolitiques, retour brutal des taux élevés… entre 2019 et 2024, les marchés ont encaissé une succession de chocs. Dans ce contexte volatil, l’or a joué pleinement son rôle de valeur refuge, avec un rendement annualisé de 11,27 %. A l’inverse, les obligations (-5,65 %), les foncières cotées (-7,26 %) ou même le logement parisien (-0,31 %) ont peiné à suivre l’inflation.
L’immobilier industriel tire toutefois son épingle du jeu avec un solide +6,2 % par an, porté par le boom du e-commerce et la mutation des chaînes logistiques. En revanche, les bureaux accusent le coup, et le télétravail, désormais ancré dans les habitudes, pèse lourdement sur les performances (-0,21 %).
Le temps long, terrain d’excellence pour la pierre
Si les turbulences récentes ont fait trembler certaines valeurs, les données de long terme replacent les performances dans leur juste perspective. Sur 15 ans, les actions (8,93 % pour les fonds Green Europe) et l’or (7,70 %) dominent, mais les SCPI (5,26 %) et l’immobilier logistique (7,80 %) confirment une rentabilité régulière. L’horizon trentenaire consacre la robustesse des foncières (9,73 %), devant le logement résidentiel (9,45 %) et les actions (8,82 %). Et sur 40 ans, les actions reprennent la tête (11,80 %), suivies du logement parisien (10,12 %) et des foncières cotées (9,50 %). Tous ces actifs ont battu l’inflation sur la durée, mais la hiérarchie des rendements reste fluctuante selon le prisme retenu.
Rendement et risque : l’immobilier joue l’équilibre
L’un des apports majeurs de l’étude repose sur l’analyse du couple rendement/risque, et contrairement à une idée reçue, la volatilité n’est pas l’apanage des actions. Si ces dernières affichent un rendement impressionnant sur 40 ans, leur volatilité dépasse les 20 %. A l’inverse, les SCPI offrent un rendement solide (7,51 %) avec une volatilité bien plus contenue, de l’ordre de 7 %, ce qui en fait un placement plébiscité par les épargnants prudents. Même constat pour le logement parisien, qui combine performance élevée et faible risque, ce qui en fait l’un des actifs les plus efficients sur le long terme.
Vers une sélection plus fine des actifs immobiliers
Mais l’immobilier n’est plus un bloc monolithique, et Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF, souligne « la forte dichotomie entre les classes d’actifs immobiliers ». Le segment logistique brille par son adaptabilité et son alignement avec les nouvelles tendances économiques. Les bureaux, autrefois stars de l’investissement, sont toutefois à la peine. Le résidentiel, plus stable, résiste encore grâce à une demande soutenue. Mais pour l’ensemble des investisseurs, l’heure n’est plus aux allocations génériques, mais aux choix sélectifs, fondés sur l’analyse fine des dynamiques locales et sectorielles.
Comprendre pour mieux agir
L’épargne réglementée (livrets, fonds euros) dépasse désormais les 600 milliards d’euros, mais elle ne protège pas toujours contre l’érosion monétaire. L’immobilier, malgré ses cycles, reste un rempart éprouvé contre l’inflation. Encore faut-il en maîtriser les subtilités. La publication de l’IEIF rappelle une évidence trop souvent négligée, à savoir qu’en matière de placement, la connaissance et le discernement font toute la différence.
