Souscrire un crédit immobilier ne se résume pas à obtenir le taux le plus bas. La vraie question est ailleurs : combien coûte réellement un emprunt sur 15, 20 ou 25 ans ? Car au-delà du taux affiché, ce sont des frais additionnels invisibles qui font grimper la facture totale. Assurance, garantie, frais de dossier, intermédiaires… Autant d’éléments qui entrent dans le calcul du TAEG, le taux annuel effectif global, seul indicateur fiable pour comparer les offres entre elles. Décryptage avec le groupe Stellium !
Ce taux, harmonisé au niveau européen, est désormais une obligation légale. Son calcul est strictement encadré, afin d’empêcher les prêteurs de minorer artificiellement le coût réel du crédit. En intégrant tous les frais obligatoires liés à un emprunt, le TAEG reflète fidèlement ce que l’emprunteur paiera, année après année.
Un taux nominal attractif peut cacher un TAEG bien plus élevé. C’est là que se joue la transparence bancaire. Un crédit immobilier n’est pas seulement une négociation sur un taux : c’est un engagement long terme, où chaque détail a un prix.
Un même prêt, deux montants différents
Le crédit immobilier est l’un des seuls produits financiers où deux offres au même taux peuvent générer des écarts de plusieurs milliers d’euros. La raison est simple : tous les frais ne sont pas systématiquement visibles. La durée du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais annexes… autant d’éléments qui font varier le montant total remboursé.
Un emprunt de 100 000 euros sur 15 ans à 5,5 % génère environ 47 000 euros d’intérêts, pour des mensualités avoisinant les 817 euros. Sur 20 ans, les mensualités descendent à 688 euros, mais les intérêts grimpent à plus de 65 000 euros. La durée devient donc un facteur déterminant, qui augmente le poids du crédit dans le budget global du ménage.
Un prêt peut sembler plus léger à court terme, mais s’avérer plus coûteux sur l’ensemble de sa durée. Le TAEG permet de mesurer cet effet dans une seule valeur. Plus il est élevé, plus le crédit est cher — peu importe le taux d’appel affiché en grand sur les brochures.
C’est également ce TAEG qui est comparé au taux d’usure, seuil légal au-delà duquel un crédit est considéré comme abusif. Ce mécanisme est essentiel pour protéger les emprunteurs, notamment dans un contexte de hausse rapide des taux, comme observé depuis 2023. Une offre de prêt peut être refusée simplement parce que son TAEG dépasse la limite réglementaire autorisée.
Frais cachés, charges obligatoires : le vrai coût se cache dans les lignes fines
La plupart des emprunteurs connaissent le taux d’intérêt, mais peu maîtrisent la ventilation complète des frais qui forment le TAEG. Pourtant, c’est ici que se glissent les principales différences entre les établissements.
L’assurance emprunteur, souvent exigée, peut doubler d’un organisme à l’autre pour une couverture équivalente. Les frais de garantie: hypothèque, caution, nantissement — varient selon la nature du bien et du dossier. Les frais de dossier ne sont pas systématiquement négociables. Et lorsqu’un courtier est impliqué, sa commission, bien que souvent compensée par un taux plus avantageux, entre aussi dans le calcul global.
D’autres éléments moins connus alourdissent parfois la facture. Une ouverture de compte bancaire obligatoire dans l’établissement prêteur, par exemple. Ou encore, dans le cas d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les intérêts intercalaires, dus pendant la phase de construction, viennent gonfler le coût global du crédit.
Tous ces éléments doivent apparaître dans l’offre préalable de crédit, sous peine d’irrégularité. La réglementation est formelle : le TAEG doit être mentionné clairement, sans fourchette ni approximation. Toute modification de taux ou de frais modifie automatiquement le TAEG, qui doit être recalculé et communiqué à l’emprunteur avant signature.
Comparer, renégocier, faire jouer la concurrence
Dans un marché marqué par la remontée des taux, la comparaison entre établissements devient plus stratégique que jamais. Les écarts de TAEG entre deux banques peuvent atteindre 0,5 à 1 point, ce qui représente plusieurs milliers d’euros d’écart sur la durée du prêt.
Recourir à un courtier permet de bénéficier d’une vision large du marché et d’un accompagnement dans la négociation. Mais c’est aussi un acteur qui introduit ses propres frais, intégrés eux aussi dans le TAEG final. Tout doit être mesuré.
Certains emprunteurs choisissent également de renégocier leur prêt en cours. Cette démarche, légitime lorsqu’un différentiel de taux existe avec les niveaux actuels, nécessite une comparaison rigoureuse du coût restant à payer avec celui du nouveau crédit proposé. Car une renégociation implique aussi des frais de remboursement anticipé, parfois élevés, ainsi que des frais de garantie à nouveau engagés.
Dans tous les cas, une vigilance s’impose sur la manière dont les établissements présentent leurs offres. Une offre séduisante à première vue peut masquer un coût réel supérieur. La seule méthode fiable reste la lecture comparative du TAEG.
C’est notamment ce que rappelle régulièrement un acteur du conseil patrimonial comme Stellium, qui accompagne ses clients dans la lecture fine des conditions de prêt et l’optimisation globale de leurs financements. L’objectif n’est pas seulement d’accéder à la propriété, mais de le faire dans les conditions les plus durables et les plus rentables possibles.
