Il arrive parfois que votre bien immobilier comporte une mitoyenneté. Cette situation peut conduire à des tensions, il est alors important de bien comprendre ce qu’est la mitoyenneté afin de pallier toute incivilité ou désaccord entre les parties prenantes. Le point sur ce qu’il faut savoir sur la mitoyenneté avec Maître Antoine Beraud, avocat au barreau de Marseille.
Définition juridique de la mitoyenneté
La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière dont deux personnes ont la jouissance en commun. En d’autres termes, ces deux protagonistes sont propriétaires d’un même bien, ou plutôt copropriétaires.
La mitoyenneté s’applique aux éléments de séparation de deux propriétés privées, à savoir les murs ou les clôtures (palissades, haies, fossés, barrières). Cette séparation appartient donc indivisément aux deux propriétaires.
Comment prouver la mitoyenneté ?
Lorsqu’il est nécessaire de prouver une mitoyenneté, deux textes de loi vont s’appliquer :
- L’article 653 du Code civil : « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans le champ, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire » ;
- L’article 666 du Code civil : « toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait titre, prescription ou marque contraire et tout fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve ».
Les droits et obligations de la mitoyenneté
Les droits des copropriétaires
Chaque copropriétaire a un droit d’usage du mur dans la limite des droits de l’autre. Il va ainsi pouvoir adosser des constructions ou des plantations au mur mitoyen, construire en s’appuyant sur le mur mitoyen dans le respect des servitudes inhérentes au profit des copropriétaires et avec le consentement du copropriétaire.
Pour les autres clôtures, les copropriétaires de haies, arbustes ou arbres mitoyens ont droit à la moitié des fruits et produits ; pour les haies ou fossés, les copropriétaires peuvent les détruire jusqu’à la limite de leur propriété à charge de construire un mur sur cette limite, sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux.
Les obligations des copropriétaires
Les copropriétaires n’ont pas le droit de pratiquer des ouvertures. De la même sorte, si des ouvertures existaient sur un mur privatif et de celui-ci devient mitoyen, elles doivent alors être supprimées (excepté s’il existe une servitude).
Concernant l’entretien et la conservation d’une clôture mitoyenne, les copropriétaires doivent contribuer pour moitié chacun, à condition que les travaux effectués soient considérés comme nécessaires par rapport à la destination des clôtures. En effet, si les travaux sont réalisés dans le seul intérêt d’un copropriétaire, ou encore suite à une faute ou un fait d’un des deux copropriétaires, l’autre ne doit rien régler.
Pour réaliser des travaux, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’autre copropriétaire du mur. S’ils sont réalisés à l’initiative que de l’un des deux, il ne sera alors pas possible d’obtenir le remboursement de l’autre copropriétaire, à moins de prouver l’urgence des travaux ou le fait que ce dernier avait donné son accord.
