Longtemps considérées comme une valeur refuge pour les investisseurs en quête de rendement et de stabilité, les SCPI de bureaux traversent une période de turbulences sans précédent. Entre la montée en puissance du télétravail, les nouvelles normes environnementales et la pression croissante sur les rendements, ce secteur emblématique de l’immobilier tertiaire est contraint de se réinventer. Mais dans ce paysage en mutation, de nouvelles opportunités émergent pour ceux qui sauront s’adapter… Le point sur le sujet avec Stellium !
Le grand chamboulement des bureaux
Il fut un temps où investir dans des bureaux en SCPI était une évidence : des entreprises en quête de mètres carrés, des baux longue durée et des rendements solides au-delà de 4 %. Mais ce modèle a pris du plomb dans l’aile avec la généralisation du télétravail. La crise sanitaire a servi de catalyseur, accélérant une transformation déjà en marche. Aujourd’hui, les entreprises revoient leurs besoins. Fini donc les immenses plateaux vides cinq jours sur sept, place à des espaces plus flexibles, modulables et collaboratifs.
Les SCPI de bureaux doivent donc repenser leur stratégie, sous peine de voir leurs actifs perdre en attractivité. Les immeubles qui ne s’adaptent pas aux nouveaux usages risquent de se retrouver désertés, tandis que ceux intégrant des solutions innovantes – coworking, services intégrés, espaces hybrides – séduisent encore les locataires.
L’environnement s’invite dans la partie
Autre révolution en cours, celle de la montée en puissance des exigences environnementales. Impossible, aujourd’hui, de faire l’impasse sur la performance énergétique d’un immeuble. Le décret tertiaire impose aux propriétaires de réduire la consommation énergétique de leurs bâtiments, sous peine de voir leur valeur s’effriter. Les SCPI n’ont d’autre choix que d’engager des rénovations massives pour se conformer aux normes ESG.
Mais ce n’est pas seulement une contrainte, c’est aussi un argument de poids pour attirer les entreprises, de plus en plus soucieuses de l’empreinte carbone de leurs locaux. Un bureau bien classé énergétiquement est un bureau qui se loue mieux, plus longtemps et avec moins de risques de vacance locative. Ceux qui investiront dans cette transition verte seront les grands gagnants de demain.
Rendements sous pression, valorisation à la baisse
Face à ces bouleversements, les SCPI de bureaux voient leurs marges se réduire. La diminution de la demande pour les surfaces classiques, les investissements nécessaires pour moderniser les actifs et l’évolution du marché locatif pèsent sur les rendements. Certaines SCPI n’ont d’ailleurs pas eu d’autre choix que d’ajuster à la baisse le prix de leurs parts, un coup dur pour les investisseurs habitués à une rentabilité confortable. Toutefois, cette correction de marché n’est pas uniforme. Les actifs situés dans des quartiers dynamiques, modernes et bien desservis continuent de tirer leur épingle du jeu. En revanche, les immeubles vieillissants, mal situés ou énergivores sont les premières victimes de cette nouvelle donne.
Diversification et réinvention : la clé de la survie
Pour rester compétitives, de nombreuses SCPI de bureaux choisissent de diversifier leurs investissements, et plutôt que de miser exclusivement sur le tertiaire, elles se tournent vers d’autres segments porteurs : logistique, santé, résidences étudiantes ou seniors. Certaines étendent même leur terrain de jeu à l’Europe, où les opportunités sont parfois plus attractives qu’en France. D’autres font le pari de la transformation en réaménageant leurs actifs pour coller aux nouvelles attentes. Repenser les bureaux en espaces hybrides, intégrer des services premium, voire transformer certains immeubles en logements ou en espaces mixtes, autant de stratégies qui permettent de préserver la valeur des biens.
