Vous avez un patrimoine immobilier et vous vous demandez comment le transmettre à vos enfants ou petits-enfants sans leur laisser une ardoise salée ? Pas de panique, il existe quelques astuces. Donation, démembrement… les options sont là ! Mais quelles sont les plus malines ? Et surtout, quand et comment les mettre en œuvre pour optimiser la transmission ? On vous dit tout dans la suite !
La donation en pleine propriété pour une succession allégée
Lorsqu’il s’agit de préparer le terrain pour l’après, les spécialistes du patrimoine tels que Finzzle vous expliquent qu’il existe une option pour alléger les droits de succession : la donation en pleine propriété. Celle-ci se décline en deux types :
- Les donations en avancement de parts successorales : en bref, c’est le choix de l’équité, car elle permet de donner une partie de l’héritage de son vivant, tout en préservant l’égalité entre les héritiers. En gros, vous avancez une part de ce que vos héritiez auraient de toute façon reçu à votre départ ;
- Les donations hors parts successorales : pour les stratèges qui veulent avantager un héritier plus que les autres ou pour ceux qui souhaitent étendre leur générosité au-delà du cercle familial, cette option permet de donner à quelqu’un qui n’est pas forcément prévu dans le testament.
Par ailleurs, la donation peut porter sur du cash, des meubles, mais aussi de l’immobilier. Vous l’aurez compris à ce stade, faire une donation, c’est un peu comme offrir un cadeau à vos héritiers de votre vivant, en anticipant le partage de vos biens pour esquiver les conflits post-mortem, souvent liés aux successions. Cela peut aussi être un coup de main pour un proche dans le besoin… Enfin, notez que vous pouvez activer cette option quand vous le souhaitez, seulement voilà, une fois que vous le faites, il n’y a pas de retour en arrière possible !
La donation en démembrement pour optimiser la transmission
Le démembrement de propriété, c’est cette stratégie fine qui consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux : la nue-propriété et l’usufruit. C’est une manœuvre souvent adoptée en famille lors d’une succession, car elle permet de réduire substantiellement les coûts d’une donation.
Expliquons un peu les règles du jeu : d’un côté, vous avez l’usufruit qui inclut l’usus, le droit d’utiliser le bien, et le fructus, le droit d’en percevoir les fruits (comme les loyers, par exemple). De l’autre, il y a l’abusus, le droit de disposer du bien, qui appartient au nu-propriétaire. Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont complètement indépendants, mais attention, ils ne peuvent pas vendre le bien séparément. Pour céder la pleine propriété, un accord mutuel est indispensable.
Le cas classique ? Des parents qui donnent à leurs enfants la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Ils peuvent ainsi continuer à occuper le bien ou le louer et en percevoir les loyers. Parfois, le propriétaire peut même céder l’usage du bien à ses enfants, ajoutant une flexibilité bienvenue. En bout de course, lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans devoir payer de droits de succession, et devient libre de jouir du bien comme il l’entend : l’occuper, le louer ou le vendre.
Petit bonus financier : lors de la donation en démembrement, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la totalité du bien. Et à ce niveau, plus le donateur est jeune, moins la valeur de la nue-propriété pèse lourd.
