Malgré un climat immobilier plombé par des taux élevés et une défiance persistante, les SCPI ont réussi en 2024 à éviter la sortie de route. Mieux, elles amorcent un virage encourageant, portées par un quatrième trimestre tonique et des stratégies d’allocation qui font la différence. 2025 s’annonce comme l’année du triomphe des convictions sur les automatismes. Le point avec Stellium !
Collecte et rendement, un secteur qui résiste contre vents et marées
Alors que l’immobilier tertiaire piétine et que les investisseurs institutionnels se montrent de plus en plus sélectifs, les SCPI ont tenu bon. Avec 3,5 milliards d’euros collectés net en 2024, elles affichent une solidité qui contraste avec la frilosité ambiante. Plus remarquable encore, le dernier trimestre a redonné des couleurs à la machine : 1,3 milliard engrangé sur trois mois, soit une envolée de 24 % par rapport à l’année précédente sur la même période. Un signe tangible que la confiance revient, lentement mais sûrement.
Côté performance, le rendement reste leur meilleur argument. En moyenne, les SCPI ont distribué 4,72 % en 2024, un chiffre en progression malgré la baisse des valeurs de parts, qui a mécaniquement dopé le ratio dividende/prix. Une aubaine pour ceux qui ont su se positionner au bon moment, à prix décoté. Mais derrière cette moyenne, le grand écart demeure. Tandis que les SCPI diversifiées frôlent les 6 %, celles centrées sur la santé ou les bureaux peinent à franchir les 4 %.
Bureaux et santé à la peine, diversification en tête de peloton
L’ajustement des prix de parts a agi comme révélateur : toutes les SCPI ne boxent pas dans la même catégorie face à la tempête. Si certaines résistent — notamment celles axées sur le résidentiel ou la logistique — d’autres subissent une correction sévère. Les SCPI bureaux affichent une chute de 7,1 % en moyenne sur la valeur de leurs parts. Un signal fort que ce segment n’a pas encore digéré les bouleversements post-Covid : télétravail, vacance, baisse de demande, inflation des coûts d’entretien.
A l’inverse, les SCPI diversifiées ont confirmé leur statut de valeur refuge. Elles ne représentent que 20 % du marché en nombre, mais captent à elles seules 68 % de la collecte brute. Le message des investisseurs est que dans l’incertitude, mieux vaut tabler sur la souplesse d’allocation et la pluralité d’actifs. Ce recentrage stratégique s’est opéré au détriment des SCPI mono-actifs, en particulier celles orientées bureaux ou santé/éducation, dont la collecte s’est effondrée de moitié ou plus en un an.
Marché secondaire : l’heure de l’apaisement
Les SCPI ont également montré leur capacité à encaisser les secousses sur le marché secondaire. Avec 1,2 milliard d’euros de parts échangées, le volume reste stable. Mais le signal vraiment positif vient de la baisse de 7 % des parts en attente de retrait au quatrième trimestre. Le retour de la liquidité s’amorce, notamment grâce à l’activation de fonds de remboursement ciblés par certaines sociétés de gestion. Et il ne faut pas se laisser piéger par les chiffres bruts : 10 SCPI concentrent les deux tiers des demandes en souffrance, preuve que les tensions sont localisées, pas généralisées.
L’assurance vie, accélérateur d’agilité pour les investisseurs
Investir en SCPI via cette enveloppe permet non seulement d’abaisser le ticket d’entrée, mais aussi de profiter d’une meilleure liquidité et d’un cadre fiscal bien plus avantageux au-delà de huit ans. A l’heure où certains fonds affichent des délais de retrait étirés, cette alternative devient une évidence pour les épargnants cherchant performance et sérénité. Même les sociétés civiles immobilières, pourtant en décollecte nette en 2024 (-930 millions d’euros), conservent leur intérêt. Près de 60 % d’entre elles ont affiché des performances positives, à +2,8 % en moyenne. Ce qui montre que, là encore, la sélection rigoureuse fait toute la différence.
2025 : l’année de la sélection fine et des paris assumés
L’année qui s’ouvre s’annonce charnière. La baisse des taux amorcée en 2024 (150 points de base en moins) commence à desserrer l’étau autour de l’immobilier. Pour les SCPI, cela signifie un environnement plus respirable et un potentiel regain de compétitivité face aux placements obligataires. Mais il ne s’agira pas de surfer sur la tendance. L’heure est à la stratégie chirurgicale. Miser sur les SCPI diversifiées reste le réflexe le plus prudent, compte tenu de leur rendement solide et de leur capacité à encaisser les chocs. La logistique, les locaux d’activité ou encore le résidentiel sont des segments à fort potentiel, car portés par des dynamiques structurelles. Les bureaux, en revanche, devront prouver leur capacité à se réinventer pour regagner la confiance.
