La TVA, en matière d’activité de marchand de biens immobiliers, est souvent un sujet complexe, mais essentiel pour maximiser la rentabilité. Entre subtilités réglementaires et implications financières, chaque détail compte. Un faux pas, et c’est la rentabilité de l’activité de marchand de biens qui s’envole. Le point sur le sujet avec Claire & John Bengtsson !
Immeubles récents : une TVA incontournable
Quand il s’agit d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans, la règle est claire : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total. Cette disposition peut cependant devenir un atout pour le marchand de biens. En effet, il peut déduire la TVA payée sur l’acquisition initiale, les travaux, ainsi que les frais généraux liés à l’opération. De plus, le droit de mutation bénéficie d’un taux réduit de 0,715 %, bien inférieur aux 5,09 % habituels. Une situation qui, bien gérée, peut booster la rentabilité.
Terrains à bâtir : l’option pour la TVA sur marge
L’achat-revente de terrains à bâtir est également soumis à la TVA. Cependant, l’option pour la TVA sur marge peut s’appliquer, à condition de remplir deux critères stricts : l’absence de droit à déduction lors de l’acquisition et une unité juridique entre le bien acheté et le bien vendu. Attention, des situations comme l’achat d’un terrain bâti suivi d’une démolition et d’une division en lots ne permettent pas de bénéficier de cette option. Depuis les arrêts du Conseil d’Etat en 2020, les conditions d’application se sont encore durcies, limitant les cas éligibles.
Quid des immeubles anciens ?
Pour les biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans, le marchand de biens peut revendre sans TVA, opter pour la TVA sur marge ou pour la TVA sur le prix total. La dernière option, souvent avantageuse, permet de récupérer la TVA payée lors de l’achat et sur les travaux réalisés. Cela dit, en cas de rénovation lourde – lorsque des fondations, éléments porteurs ou façades sont reconstruits – l’application de la TVA sur le prix total devient obligatoire. Une mauvaise anticipation peut alors entraîner des redressements coûteux.
TVA sur marge : une approche délicate
La TVA sur marge consiste à appliquer la taxe non pas sur le prix total de vente, mais sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Cela semble simple sur le papier, mais le calcul est plus complexe qu’il n’y paraît… Les charges augmentatives et certaines dépenses ne peuvent être incluses que si elles n’ont pas donné lieu à un droit à déduction. Une marge nulle ou négative peut se traduire par une base d’imposition ramenée à zéro, ce qui peut représenter un avantage dans certaines situations.
Précautions et pièges à éviter
Nous vous le disions, les erreurs liées à la TVA sur marge peuvent coûter cher. Si un marchand de biens ne déduit pas la TVA lors de l’achat ou des travaux, il perd une partie de ses marges. La TVA sur les travaux réalisés sur des immeubles anciens, par exemple, ne peut être récupérée que si la revente est soumise à la TVA. Cela demande une planification rigoureuse et une anticipation de chaque détail fiscal. Une requalification par l’administration fiscale peut avoir des conséquences désastreuses pour la rentabilité d’une opération.
