La TVA, en matière d’activité de marchand de biens immobiliers, est souvent un sujet complexe, mais essentiel pour maximiser la rentabilité. Entre subtilités réglementaires et implications financières, chaque détail compte. Un faux pas, et c’est la rentabilité de l’activité de marchand de biens qui s’envole. Le point sur le sujet avec Claire & John Bengtsson !
Quelle TVA pour les marchands de biens ?
Au rayon des règles qui régissent l’activité de marchand de biens, la TVA est souvent le point qui fait grimacer, que ce soit chez les novices ou même certains professionnels aguerris. Pourtant, bien comprendre comment elle fonctionne permet d’éviter des erreurs coûteuses et d’optimiser ses marges. À ce niveau, on ne parle pas d’une, mais de deux TVA, à savoir la TVA sur marge et la TVA sur le prix total. Pour Claire & John Bengtsson, la question qui se pose est laquelle choisir, ou plutôt laquelle s’applique ? Voici ce qu’il faut retenir.
TVA sur marge, l’option la plus courante
Si le marchand de biens achète un bien immobilier à un vendeur non assujetti à la TVA (un particulier, par exemple), alors la TVA sur marge entre en jeu.
Comment ça fonctionne ?
Le principe est plutôt simple : au lieu d’appliquer la TVA sur l’ensemble du prix de vente, elle est uniquement calculée sur la marge réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de revient (c’est-à-dire le prix d’achat plus les frais) et le prix de revente.
Pourquoi c’est intéressant ?
L’acheteur final ne se voit pas facturer de TVA supplémentaire sur l’ensemble du prix du bien. Cela permet de proposer des prix plus compétitifs, surtout sur des biens déjà existants et vendus par des particuliers.
L’élément clé à vérifier
Attention toutefois : pour bénéficier de cette TVA sur marge, il faut s’assurer que le bien immobilier en question n’a pas été soumis à la TVA lors de son achat.
TVA sur le prix total : quand et pourquoi ?
Claire & John Bengtsson rappellent un autre cas de figure : si le marchand de biens acquiert un bien immobilier auprès d’un vendeur assujetti à la TVA, comme un promoteur immobilier ou une entreprise, alors il entre dans le régime de la TVA sur le prix total.
Avantage principal
Dans ce cas, le marchand de biens récupère la TVA qu’il a payée lors de l’achat. Et lors de la revente, il applique la TVA sur le prix de vente total, ce qui lui permet de maintenir une certaine cohérence fiscale et d’éviter un effet ciseau financier. Si tous les acteurs sont assujettis à la TVA, celle-ci devient transparente. Elle sera payée au bout de la chaîne si l’acquéreur final est un particulier.
Pour qui est-ce adapté ?
Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans le cas d’opérations d’achat de biens neufs ou de terrains à bâtir, où la TVA est inévitable.
Alors, quelle TVA choisir ?
Le choix entre TVA sur marge et TVA sur le prix total dépend donc du type de bien acheté et du profil du vendeur. Ainsi :
- Si vous achetez un bien immobilier à un particulier → TVA sur marge.
- Si vous achetez un bien immobilier à un professionnel assujetti à la TVA → TVA sur le prix total.
Pour un marchand de biens, la maîtrise de ces subtilités peut faire toute la différence sur la rentabilité d’une opération. Le conseil de Claire & John Bengtsson ? Ne pas hésiter à faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour éviter les pièges et assurer ses profits.
Qu’est-ce que le statut fiscal des marchands de biens ?
Du point de vue de l’administration fiscale, il existe deux façons d’être considéré comme un marchand de biens :
En l’affichant clairement
Vous prenez les devants en vous déclarant officiellement marchand de biens. Cela passe par une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et une déclaration fiscale d’existence. À partir de là, vous êtes un professionnel de l’achat-revente immobilier, avec toutes les obligations fiscales qui en découlent. Aucun diplôme ou agrément n’est nécessaire pour exercer cette activité.
En étant désigné comme tel par le fisc
Claire & John Bengtsson rappellent que même sans démarche administrative, l’administration fiscale peut décider que votre activité correspond à celle d’un marchand de biens. Comment ? En analysant la régularité et l’intention de vos opérations. Autrement dit, si vous achetez et revendez des biens immobiliers de manière répétée avec pour objectif principal de dégager un profit, vous risquez d’être requalifié en marchand de biens… que vous le vouliez ou non.
Immeubles récents : une TVA incontournable
Quand il s’agit d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans, Claire & John Bengtsson insistent sur une règle incontournable : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total. Cette disposition peut cependant devenir un atout pour le marchand de biens. En effet, il peut déduire la TVA payée sur l’acquisition initiale, les travaux, ainsi que les frais généraux liés à l’opération. De plus, le droit de mutation bénéficie d’un taux réduit de 0,715 %, bien inférieur aux 5,09 % habituels. Une situation qui, bien gérée, peut booster la rentabilité.
Terrains à bâtir : l’option pour la TVA sur marge
L’achat-revente de terrains à bâtir est également soumis à la TVA. Cependant, l’option pour la TVA sur marge peut s’appliquer, à condition de remplir deux critères stricts :
1. L’absence de droit à déduction lors de l’acquisition.
2. Une unité juridique entre le bien acheté et le bien vendu.
Attention, des situations comme l’achat d’un terrain bâti suivi d’une démolition et d’une division en lots ne permettent pas de bénéficier de cette option. Depuis les arrêts du Conseil d’État en 2020, les conditions d’application se sont encore durcies, limitant les cas éligibles. Il faut bien se renseigner ou prendre conseil avant de se lancer dans une opération immobilière !
Quid des immeubles anciens ?
Pour les biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans, le marchand de biens peut :
– Revendre sans TVA (dans certains cas).
– Opter pour la TVA sur marge.
– Choisir la TVA sur le prix total.
La dernière option, souvent avantageuse, permet de récupérer la TVA payée lors de l’achat et sur les travaux réalisés. Cela dit, en cas de rénovation lourde – lorsque des fondations, éléments porteurs ou façades sont reconstruits – l’application de la TVA sur le prix total devient obligatoire. De l’avis de Claire & John Bengtsson, une mauvaise anticipation peut alors entraîner des redressements fiscaux coûteux.
TVA sur marge : une approche délicate
Pour rappel, la TVA sur marge consiste à appliquer la taxe non pas sur le prix total de vente, mais sur la différence entre le prix de revient et le prix de revente. Cela semble simple sur le papier, mais le calcul est plus complexe qu’il n’y paraît…
Les charges augmentatives et certaines dépenses ne peuvent être incluses que si elles n’ont pas donné lieu à un droit à déduction. Une marge nulle ou négative peut se traduire par une base d’imposition ramenée à zéro, ce qui peut représenter un avantage fiscal dans certaines situations.
Précautions et pièges à éviter
Nous vous le disions, les erreurs liées à la TVA sur marge peuvent coûter cher. Si un marchand de biens ne déduit pas la TVA lors de l’achat ou des travaux, il perd une partie de ses marges.
La TVA sur les travaux réalisés sur des immeubles anciens, par exemple, ne peut être récupérée que si la revente est soumise à la TVA. Cela demande une planification rigoureuse et une anticipation de chaque détail fiscal.
Une requalification par l’administration fiscale peut avoir des conséquences désastreuses pour la rentabilité d’une opération immobilière.
